Tomasz Baszkowski - radca prawny, kancelaria prawna Poznań
Profesjonalne usługi i wieloletnie doświadczenie

Właściciel mieszkania nie może, ot tak sobie, wyrzucić z nie­go lokatora. Najpierw musi rozwiązać z nim umowę najmu, a dopiero potem wystąpić do sądu o eksmisję, gdy lokator nie będzie chciał opuścić lokalu.

Obecnie obowiązujące przepisy wymagają w każdym przypadku, żeby sąd wydając wyrok nakazujący opuszczenie lokalu zdecydo­wał również, czy eksmitowanej osobie przysługuje prawo do loka­lu socjalnego. Jeśli dostanie takie prawo, niemożliwe jest wyrzuce­nie jej donikąd. Również zagrożeni eksmisją bez prawa do lokalu socjalnego mogą liczyć na ochronę. Zwłaszcza tę w okresie zimo­wym – od 1 listopada do 31 marca następnego roku.

• Kiedy można domagać się eksmisji

Przymusowe opuszczenie mieszkania może dotknąć każdego, kto używa go w sposób sprzeczny z umową najmu lub niezgodny z jego przeznaczeniem, zalega z czynszem, dewastuje lokal lub uporczywie zakłóca porządek domowy – hałasuje, urządza burdy, zatruwa życie innym mieszkańcom. Może też spodziewać się jej ten, kto bez zgody właściciela albo wynajmującego lokal podnaj­muje go innej osobie. I nie ma znaczenia, czy mieszka się w lokalu komunalnym, spółdzielczym, zakładowym, czy należącym do pry­watnej osoby.

Eksmisja jednakże jest ostatecznością. Właściciel mieszkania przed wystąpieniem do sądu o wyrok eksmisyjny, najpierw powinien pi­semnie ostrzec lokatora, np. w przypadku dewastacji lub zakłócania porządku domowego o konsekwencjach złego zachowania. Dopie­ro, gdy się ono powtórzy, właściciel ma prawo rozwiązać umowę najmu, a gdy lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania, wnieść do sądu pozew o eksmisję, czyli nakaz opuszczenia mieszkania. Tak samo właściciel nie może rozwiązać umowy najmu z lokato­rem zalegającym z czynszem nie spróbowawszy wcześniej zawrzeć z nim ugody polegającej np. na rozsądnym rozłożeniu długu na raty.

Sad rozpatrujący sprawę o eksmisję zawsze musi również zdecydo­wać, czy osobie eksmitowanej przysługuje lokal socjalny.

• Dla kogo lokal socjalny

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego szczegółowo wylicza, wobec jakich osób zagrożonych eksmisją sąd musi orzec prawo do lokalu socjalnego. Są to np. kobiety w ciąży, rodziny z małoletnimi dzieć­mi, osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz spra­wujące opiekę nad takimi osobami i wspólnie z nimi mieszkające. A także obłożnie chorzy, emeryci i renciści, którym przysługują świadczenia z opieki społecznej oraz bezrobotni.

• Co to jest lokal socjalny

To lokal o obniżonym standardzie, ale musi mieć taki stan tech­niczny i wyposażenie, aby nadawał się do zamieszkania. Powierzch­nia pokoi lokalu socjalnego przypadająca na jednego członka go­spodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 5 m², a w przy­padku gospodarstwa jednoosobowego 10 m². Lokalami socjalnymi dysponuje gmina, a wiec wyrok eksmisyjny może być wykonany tylko wtedy, kiedy gmina przedstawi osobie eksmitowanej propozycję mieszkania. Jeśli jednak gmina nie jest w stanie zapewnić takiego lokalu, wówczas lokator zostaje w miesz­kaniu, które powinien opuścić, a jego właściciel może zażądać od gminy odszkodowania.

• Bez prawa do lokalu socjalnego

Gdy sąd wyda wyrok eksmisyjny i osobie eksmitowanej nie przy­zna prawa do lokalu socjalnego, chroni ją jedynie tzw. okres ochron­ny od 1 listopada do końca marca następnego roku, w którym nie wolno wykonywać eksmisji na bruk.

• Kto wykonuje eksmisję

Eksmisję wykonuje komornik sądowy po otrzymaniu od właścicie­la lokalu (gminy, spółdzielni lub osoby prywatnej) prawomocnego wyroku sądowego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Naj­pierw lokator otrzymuje wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeśli nie zastosuje się do niego, to w kolejnym wyznaczonym terminie wkracza komornik, usuwa z lokalu ruchomości i oddaje je osobie eksmitowanej lub dorosłe­mu domownikowi. Gdy lokatorów nie ma w domu usunięciem sprzętów na koszt eksmitowanego zajmuje się dozorca. W razie oporu komornik może skorzystać z pomocy policji lub straży miejskiej. W przypadku, gdy jedna z eksmitowanych osób jest chora, komornik musi wezwać lekarza, który stwierdzi, czy wykonanie eksmisji może się odbyć bez szkody dla stanu zdrowia chorego.

Kosztami za wszystkie swoje czynności komornik obciąża osobę eksmitowaną. Więcej informacji można znaleźć w dziale Jak wy­brnąć z kłopotliwej sytuacji” – Komornik u drzwi.

Zapamiętaj!

• Umowę najmu można wypowiedzieć lokatorowi, jeśli zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co naj­mniej za trzy pełne okresy płatności. Przedtem jednakże trzeba uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.